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未来,工业/物流地产的收益率将远超住宅!
日期:2021/10/13 9:02:41    

1 REITS市场的创新与发展


1.1 创新型REITS已占到北美REITS市场总市值的一半,基建类REITS占比最高


截至20216月底,北美市场进入到NAREITS成分股的REITS共有220只,其中权益型REITS179只,占总数的81%,抵押贷款类REITS41只,占总数的19%;权益型REITS中,办公类REITS22只,占总数的10%;工业地产REITS15只,占总数的7%;零售物业REITS合计37只,占总数的17%,其中,社区商业中心REITS21只,占总数的10%,购物中心REITS4只,占总数的2%,独立店面REITS12只,占总数的5%;住宅类REITS合计21只,占总数的10%,其中,出租公寓REITS16只,占总数的7%,活动房屋REITS3只,占总数的1%,独屋出租REITS2只,占总数的1%;此外,还有酒店类REITS18只,占总数的8%;康养物业REITS17只,占总数的8%;自存仓REITS6只,占总数的3%;林场REITS4只,占总数的2%;基建REITS6只,占总数的3%;数据中心REITS5只,占总数的2%;多元化REITS18只,占总数的8%;特殊地产REITS10只,占总数的5%;抵押贷款类REITS中,商业地产抵押贷款REITS18只,占总数的8%;住宅抵押贷款REITS23只,占总数的10%。总体上,北美的REITS呈现日益多样化的特征。 


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4.1 各类型REITSNAREIT成分股中的数量占比

数据来源:NAREIT

 

在市值方面,截至20216月底,所有成分股的总股权市值已接近1.5万亿美元,较2020年底上升了21.5%,较2019年底上升了13.4%。其中,市值占比最大的是基建类REITS,总市值2,445亿美元,在REITS总市值中的占比达到16.1%;其次是住宅类REITS(包括出租公寓、活动房屋、和独屋出租REITS),总市值2,118亿元,在REITS总市值中的占比为14.0%;再往下是零售物业和工业/物流地产REITS,总市值分别达到1,693亿美元和1,638亿美元,在REITS总市值中的占比都在11%左右;然后是数据中心、康养物业、办公物业、自存仓、特殊地产、多元化、住宅抵押贷款、酒店、林场、和商业地产抵押贷款REITS


总体上,在过去20年中,REITS种类层出不穷,传统的办公、工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITS的占比已从接近90%下降到50%,其中,办公类REITS的市值占比从2000年的22%下降到20216月的7%左右;工业/物流地产REITS的市值占比从2000年的13%下降到11%,其中,传统工业地产的占比大幅降低,新型的物流类REITS占比显著提升;零售物业REITS的市值占比也从2000年的20%下降到目前的11%,其中,购物中心REITS的下降幅度最大,占比从2000年的9%下降到20216月的3%,社区商业中心REITS的占比也从9%下降到4%,而独立店面REITS的占比则2%上升到4%;出租公寓REITS的市值占比从200020%下降到目前的不到10%;酒店物业的市值占比波动较大,整体占比从2000年的6%下降到3%以下;而多元化REITS的市值占比则从2000年的9%左右下降到目前的3%水平。与之相对,活动房屋和独屋出租等特殊类型的住宅REITS的市值占比从2000年的1.5%左右上升到4%以上;康养物业REITS的市值占比从2000年的3%左右上升到目前的8%水平;自存仓类REITS的市值占比从2000年的3%上升到目前的6%水平;林场REITS则从0上升到目前的2%以上;基建REITS更是从0上升到16%以上;数据中心REITS也从0上升到9%左右;而抵押贷款REITS的市值占比则从2000年的1%上升到目前的5%左右;结果,创新类REITS的总市值占比从2000年的10%左右上升到目前的50%左右,从而使整个北美REITS市场的结构发生了根本性的改变。


2020年以来的疫情则进一步加速了REITS市场的结构变革,疫情冲击下,对互联网依赖度的提升推动了基建、数据中心类REITS的市值大幅提升,其中,基建类REITS的市值较疫情前提升了25.5%,市值占比则从2019年底的14.6%上升到20216月底的16.1%,而数据中心类REITS的市值更是较疫情前大幅提升了48.2%,市值占比从2019年底的6.8%上升到8.8%;电商的发展还进一步提升了对物流地产的需求,工业/物流地产REITS的市值也较疫情前提升了33.3%,市值占比从2019年底的9.2%上升到20216月底的10.8%;此外,疫情期间校园的停课、留学生的返乡、小业主的关店等都增加了对自存仓的需求,美国的自存仓出租率达到了前所未有的高度,而居家在线办公模式的兴起可能会在长期中增加对自存仓的需求,所以,自存仓类REITS的市值也较疫情前大幅提升了43.8%,在REITS总市值中的占比从5.0%提升到6.3%。与之相对,受疫情影响,康养REITS、酒店REITS、多元化REITS和住宅抵押贷款REITS在总市值中的占比则出现了不同程度的下降。

 

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4.2 不同类型REITSNAREIT成分股中的市值占比(2000年)

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

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4.3 不同类型REITSNAREIT成分股中的市值占比

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室


1.2 亚洲REITS市场仍以传统REITS为主,其中新加坡市场的创新最为积极


       在亚洲REITS市场上,仍以传统REITS为主,但也开始出现一些创新型REITS。截至2020年底,亚洲市场上,共有78只多元化REITS,占REITS总数的42%;有28只办公物业REITS,占REITS总数的15%;有24只工业/物流地产REITS,占REITS总数的13%;有23只零售物业REITS,占REITS总数的12%;有18只酒店REITS,占总数的10%;有9只公寓REITS,占总数的5%;另有4只医养REITS,占总数的2%;还有1只数据中心REITS和若干只基础设施REITS


       其中,香港REITS均为传统REITS,包括8只多元化REITS1只零售物业REITS、和2只酒店REITS;而新加坡REITS在创新方面最为积极,有2只医养REITS2只基础设施REITS1只数据中心REITS,另有8只工业/物流地产REITS,其余主要为传统REITS,包括12只多元化REITS5只办公物业REITS8只零售物业REITS、和6只酒店类REITS;而日本REITS则包括了7只公寓类REITS1只医养类REITS10只工业/物流地产REITS,其余主要为传统REITS,包括25只多元化REITS10只办公物业REITS4只零售物业REITS、和5只酒店REITS


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4.4 亚洲各物业类型REITS的数量分布(2020年底)

数据来源:戴德梁行


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4.5 亚洲各物业类型REITS的数量分布

数据来源:戴德梁行

 

传统REITS之间具有较强的相关性,但创新型REITS与传统REITS之间的相关性较弱,市场表现更好


       虽然REITS的种类在不断增多,但不同物业类型的REITS之间股价变动的相关系数仍是比较高的。在北美市场上,办公物业(Office)、社区商业中心(ShoppingCenters)、多元化等类型的REITS和权益REITS指数之间的相关系数都在0.9倍以上;工业/物流地产(Industrial)、购物中心(RegionalMall)、出租公寓(Apartments)、独屋出租(SingleFamily Homes)、康养物业(HealthCare)、酒店(Lodging Resorts)、特殊地产(Specialty)等几类REITS与权益REITS指数之间的相关系数也在0.8~0.9倍之间;相对的,一些细分市场REITS与权益REITS指数之间的相关系数略低,如独立店面(FreeStanding)、活动房屋(ManufacturedHomes)、自存仓(SelfStorage)等REITS和权益REITS指数之间的相关系数在0.7~0.8倍之间;而一些新推出的REITS类型,如林场(Timber)、基建设施(InfrastructureREITS与权益REITS指数之间的相关系数只有0.5~0.7倍;数据中心(DataCentersREITS与权益REITS指数之间的相关系数更低至0.4倍,其与购物中心和酒店类REITS甚至呈现负相关,即,在购物中心、酒店等传统REITS受到经济周期和商业模式冲击的年份,数据中心等具有科技支撑的REITS通常表现出较好的防御性;此外,虽然商业地产抵押贷款类REITSCommercial Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数也在0.7倍以上,但住宅抵押贷款类REITSHome Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数却不到0.5倍。

 

4.1:不同物业类型的REITS与权益REITS指数之间的相关系数

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4.6 北美不同物业类型REITS的股价表现

数据来源:NAREIT

 

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4.7 北美不同物业类型REITS的总回报指数

数据来源:NAREIT

 

总体上,不同类型的REITS在股价波动上具有较强的相关性,尤其是办公、零售、公寓等传统的REITS类型,相关系数一般都在0.8倍以上;与之相对,一些细分市场REITS和新型REITS,由于其租金回报率更高或成长性更好,具有相对独立的价格走势,如数据中心、基建设施、自存仓REITS等,其股价的走势显著优于其他REITS,与其他REITS之间的相关系数较低,尤其是数据中心REITS,除了与物流地产和基建设施REITS的相关系数较高外,与其他各类REITS的相关系数都不到0.4倍;此外,抵押贷款类REITS由于金融危机中受到的冲击更大,其整体的走势逊色于权益类REITS,相关性也略低,尤其是住宅抵押贷款类REITS,它与RMBS(住宅抵押贷款支持证券)等固定收益市场的相关度更高,而与其他类型REITS的相关度则较低,相关系数通常不到0.5倍。

 

不同物业类型REITS的总收益率呈现分化,住宅及网络科技相关REITS的短期回报最高,而自存仓类REITS的长期回报高


1981~2020年的40年间,北美权益型REITS的年化总回报率为11.22%,其中资本利得贡献了4.49%,年化的股利收益率则达到6.73%;而截至2020年的过去20年里,北美权益型REITS的年化总回报率为10.02%,其中资本利得贡献了3.89%,年化的股利收益率为6.12%2021年以来,随着疫苗的普及,REITS股价显著回升,截至20216月的过去20年,北美权益型REITS的年化总回报率达到10.48%,其中资本利得贡献了5.63%,年化的股利收益率为4.85%;但不同类型REITS的收益率状况差异较大,尤其是在疫情期间,不同物业类型REITS的资本市场表现分化加剧。


截至20216月,过去 20年,北美市场上总回报率最高的是自存仓REITS,年化总回报率达到17.0%;其次是活动房屋REITS,年化总回报率13.7%;第三的是独立店面REITS,年化总回报率为12.9%;与之相对,过去20年商业地产抵押贷款REITS的年化总回报率较低,仅为1.3%,酒店物业的年化总回报率也只有3.9%


而在过去5年,总回报率最高的是受电商平台发展推动的工业/物流地产REITS,年化总回报率达到20.0%;其次是同样受益于网络科技发展的基建类REITS,年化总回报率为19.5%;第三是满足低收入群体和退休人群居住需求的活动房屋REITS,年化总回报率为18.1%;此外,独屋出租REITS的年化总回报率也达到15.6%;数据中心REITS的年化总回报率为14.5%。相对的,过去5年,受电商平台冲击而面临商业模式变革的购物中心REITS的年化总回报率最低,仅为-7.3%;社区商业中心REITS的年化总回报率也只有-2.7%;多元化REITS过去5年的年化总回报率也只有0.2%;办公物业REITS的年化总回报率为2.9%;酒店物业为3.1%;康养物业为4.2%;独立店面为4.9%


2020年以来,截至20216月底的18个月里,总回报率最高的是自存仓类REITS,累计的总回报率达到54.0%,这再次彰显了自存仓类REITS的逆周期特性;其次是独屋出租REITS,过去18个月累计的总回报率为35.8%;第三是数据中心REITS,累计的总回报率为34.8%;工业/物流地产REITS的累计总回报率也达到33.6%;基建类REITS的累计回报率为29.7%;而林场、特殊地产、活动房屋、出租公寓、和商业地产抵押贷款REITS的累计总回报率都在10~20%之间。与之相对,2020年以来表现最差的是酒店类REITS,受疫情冲击,酒店REITS大多处于亏损状态,虽然2021年以来股价有所回升,但2020年以来投资人已累计损失了10.4%;其次是住宅抵押贷款REITS2020年以来累计损失了9.4%;第三是多元化REITS,累计损失了7.0%;办公物业也出现了累计6.1%的损失;购物中心和独立店面REITS的累计损失则在0~3%之间;而康养物业和社区商业中心REITS的累计回报率则在0~5%之间。


不难看出,过去5年表现最好的REITS大多是创新型REITS,尤其是与互联网和电商平台发展相关的工业/物流地产REITS和基建类REITS;相应的,上述REITS2020年以来的疫情冲击中也表现出了较好的防御特性,截至20216月底,过去18个月累计的总回报率大多在30%以上。相对的,传统的酒店、办公、零售物业受疫情影响较大,再加上电商平台发展对传统商业模式的冲击,很多传统REITS还没有恢复到疫情前的股价水平,过去5年的年化总回报率都不到5%,有些甚至出现负收益状况;此外,康养物业作为疫情的直接冲击对象,在2020年一度出现较大幅度的价值下跌,不过,2021年以来股价开始显著回升,预期长期中康养物业仍有较大发展空间。

 

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4.8 各物业类型REITS的历史总收益率比较

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

考虑风险调整因素后,从短期看,截至20216月的过去5年,工业/物流地产、基建、活动房屋、和独屋出租REITS的风险回报都在1倍以上,数据中心REITS的风险回报也达到0.92;与之相对,购物中心、社区商业中心、多元化、办公、酒店类REITS的风险回报则不到0.3倍。


从长期看,过去20年,活动房屋类REITS的单位风险回报最高,达到1.16倍;其次是自存仓REITS0.88倍;独立店面REITS0.71倍;康养物业REITS0.62倍;出租公寓REITS0.61倍;与之相对,商业地产抵押贷款REITS、酒店REITS、住宅抵押贷款REITS的风险回报则较低,均不到0.40倍。


即,从短期看,住宅(包括出租公寓、活动房屋、独屋出租)及网络科技相关的REITS(工业/物流地产、基建、数据中心REITS)风险回报都较高,而传统的办公、商业、酒店REITS的风险回报则较低;从长期看,活动房屋、自存仓、独立店面、康养物业等具有一定逆周期特性的细分市场REITS的风险回报较高,而抵押贷款类REITS和酒店类REITS由于对经济周期比较敏感,波动较大,长期中的风险回报较低。


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4.9 各物业类型REITS的风险回报比较

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

总之,过去5年,随着新型REITS的崛起和网络科技的发展,不同物业类型的REITS之间开始出现分化,而2020年以来的疫情则进一步加速了这种分化,办公、零售、酒店等传统REITS的风险回报降低,与网络科技相关的基建、数据中心、物流地产REITS异军突起,为投资人贡献了丰厚的超额回报;此外,住宅类REITS和自存仓REITS由于顺应了长期中的人口和城市化发展趋势,波动较小,尤其是自存仓REITS,具有一定的逆周期特性,长期中的风险回报一直较好。

  

4.1:不同类型REITS的收益率情况

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

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长期中股利收益平均贡献了REITS总回报的40~60%,疫情冲击下传统REITS几乎全部的收益都来自股利贡献


虽然经济危机、疫情等冲击下,REITS的价格波动较大,但高分红的特征使其长期中的总体收益率相对稳定。尤其是北美REITS,截至20216月底,过去40年权益类REITS年均的总回报率达到11.51%,其中年化的股利收益率达到6.69%,贡献了总回报率的58%;过去20年权益类REITS年均的总回报率也有10.48%,其中股利收益率为4.85%,贡献了总回报率的46%;而过去10年,权益性REITS年均的总回报率达到10.29%,其中股利收益率为3.99%,也贡献了总回报的39%


总体上,北美权益类REITS的股利收益平均贡献了总收益的40~60%。其中,康养类REITS历史平均的股利收益率最高,截至20216月底,过去20年年化的股利收益率为6.45%,贡献了总回报率的54.3%;其次是独立店面REITS,过去20年年化的股利收益率达到6.16%,贡献了总回报率的47.7%;第三是多元化REITS,过去20年年化的股利收益率也有5.48%,贡献了总回报率的76.4%;其他权益类REITS历史平均的股利收益率大多在4~5%之间,只有独屋出租、林场、基建、数据中心这几类新型REITS,由于推出时间较晚,受金融危机后降息影响,历史平均的股利收益率较低。


而过去5年,受低息影响,北美REITS的股利收益率大多降至3~5%水平。其中,投资于娱乐场所、户外广告、农场等物业资产的特殊地产REITS的股利收益率最高,达到6.47%;其次是康养类REITS,过去5年年化的股利收益率为5.30%;而多元化、独立店面、购物中心、酒店、社区商业中心、自存仓类REITS过去5年年化的股利收益率均在4~5%之间;林场、出租公寓、工业/物流地产、办公物业、数据中心类REITS过去5年年化的股利收益率在3~4%之间;基建、活动房屋、和独屋出租类REITS过去5年年化的股利收益率均不到3%。至于抵押贷款类REITS,其股利收益率一直较高,其中,商业地产抵押贷款类REITS过去20年年化的股利收益率达到9.30%,过去5年年化的股利收益率也达到8.92%,住宅抵押贷款类REITS过去20年年化的股利收益率更高,达到12.44%,过去5年的年化股利收益率,也达到10.79%


实际上,由于受到疫情冲击,过去5年多数传统REITS的股价表现都不佳,股利收益成为这期间主要的、甚至是全部的收益来源。其中,住宅抵押贷款REITS、康养物业、酒店、购物中心、社区商业中心、办公、多元化REITS过去5年的总回报几乎全部来自于股利收益的贡献;而独立店面、特殊地产、商业地产抵押贷款REITS的股利收益贡献比例也达到65%以上;与之相对,独屋出租、基建、活动房屋、工业/物流地产、数据中心REITS由于股价表现较好,过去5年的股利收益贡献比例则不到 20%


而截至20216月底,以过去12个月的累计股利收益与当前股价之比计算的股息率显示,权益类REITS当前平均的股息率已降至2.85%,抵押贷款类REITS也降至7.97%。其中,股息率最高的是住宅抵押贷款REITS,平均为8.96%;其次是商业地产抵押贷款REITS,平均为6.42%;权益类REITS中,当前股息率最高的是特殊地产REITS,平均为4.71%;其次是多元化REITS,平均为4.22%;第三是独立店面REITS,平均为4.17%;然后是康养物业REITS,平均为4.08%;其余各类型REITS当前平均的股息率均不到4%;其中,酒店类REITS受疫情冲击较大,大多处于负现金流状态,股息率近于零;而住宅类的独屋出租、活动房屋REITS以及与网络科技相关的基建、数据中心、工业/物流地产REITS当前的股息率也只在2.0~2.3%之间。


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4.10 FTSE权益型REITS的股息率与10年期国债收益率的比较(1990.1~2021.4

数据来源:NAREITFactSet

 

总体上,低息环境下,当前各类REITS的股息率都显著低于历史平均水平,其中,创新型的住宅REITS和与网络科技相关的REITS,由于资本市场估值较高,当前股息率较低;而传统办公、零售、康养、多元化等REITS,由于受疫情冲击较大,过去几年的资本利得贡献较少,股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。


那么,股利收益率是否越高越好呢?实际上,股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。物业市场的估值越低,物业本身的净租金回报率就越高,REITS公司的可分红空间就越大;同样的,资本市场的估值越低,在相同股利收益下的股息率就越高。所以,股利收益率较高的REITS通常面临成长性不足或业绩波动大的问题,需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动;而股利收益率低的REITS通常具有更高的成长性或较稳定的业绩表现。因此,投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡,但总体上,相对于资本利得,股利收益的波动较小,它在很大程度上降低了REITS投资的风险,提高了REITS公司在长期中的风险回报。

  

4.2:不同类型REITS的股利收益率

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

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4.11 各物业类型REITS的历史股利收益率和当前股息率

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

4.3:不同类型REITS当前的股息率分布情况

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

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4.4:不同类型REITS过去5年的股利收益贡献比例

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

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综上,北美权益类REITS平均的股利收益贡献比例在40~60%水平,过去20年北美权益类REITS年化的股利收益率达到4.85%,低息环境下,过去5年年化的股利收益率为3.95%,当前平均的股息率为2.85%。其中,创新型的住宅REITS以及与网络科技相关的REITS,由于资本市场的估值较高,当前的股息率较低;而传统办公、零售、康养、多元化等REITS,由于受疫情冲击较大,过去几年的资本利得贡献较少,股利收益成为主要的、甚至是全部的收益来源。

 

亚洲公寓和网络科技相关REITS异军突起,传统REITS表现差强人意,以传统REITS为主的香港市场表现逊色


4.1 亚洲REITS的总回报率比较:数据中心、工业/物流地产、公寓类REITS表现最佳;酒店、零售类REITS表现较差;香港REITS整体表现欠佳


       亚洲REITS仍以传统类型为主,多元化REITS占到总数的41%,办公、零售和酒店类REITS分别占到总数的15%12%10%,即,传统REITS合计占到总数的80%;而与人口结构相关的公寓和医养类REITS则分别占到总数的5%2%,与网络科技发展相关的工业/物流地产REITS、数据中心REITS则分别占到总数的13%0.5%,另有约占总数2%的基础设施REITS(包括电信设施、水务、环保、高速公路等REITS)。


       截至2020年底,过去10年亚洲表现最好的是工业/物流地产REITS,年化总回报率达到13.8%;其次是医养类REITS,年化总回报率为13.1%;第三是公寓类REITS,年化总回报率为11.6%;而办公、零售和多元化REITS过去10年的年化收益率则分别为8.7%8.9%10.4%

    而截至2020年底,过去5年和过去3年表现最好的都是数据中心REITS,过去5年的年化总回报率达到29.6%;其次是工业/物流地产REITS,过去5年年化总回报率为14.3%;第三是公寓类REITS,过去5年年化总回报率为8.6%;而过去5年亚洲酒店类REITS的回报最低,年化总回报率仅为0.1%;零售类REITS的年化总回报率也只有3.7%;多元化、办公物业和医养类REITS过去5年的年化总回报率都在6~7%之间。


       2020年受疫情冲击,多元化、办公、零售等传统REITS平均的总回报率在-14~-17%之间,酒店类REITS受冲击最大,2020年的总回报率为-23.9%,医养类REITS也由于疫情冲击损失了14%;而公寓类损失较小,2020年全年损失了5.5%;与之相对,数据中心、工业/物流地产、和基础设施类REITS2020年非但没有受到疫情影响,还获得了较大幅度的正收益,其中,新加坡的吉宝数据中心REIT2020年的总回报率达到38.4%,而亚洲工业/物流地产REITS2020年平均的总回报率也达到21.7%


       2021年随着疫苗的普及,亚洲各主要物业类型REITS都在回升,上半年升幅最大的是医养、办公和酒店类REITS(不考虑破产的美鹰酒店信托),上半年的总回报率在20%以上;而多元化、公寓、工业/物流、基础设施类REITS上半年的总回报率则在15~20%之间;只有零售物业的回升幅度较小,上半年的总回报率为13.4%;至于数据中心REITS,由于2020年的升幅较大,2021年上半年吉宝数据中心的股价下降了11.4%,总回报率为-9.9%。相应的,2020年以来总回报率最高的是工业/物流地产REITS,过去18个月的累计总回报率为26.2%;其次是数据中心REITS,过去18个月的累计总回报率为24.6%;公寓类REITS,过去18个月的累计总回报率为11.5%;而多元化、办公和医养类REITS过去18个月的累计总回报率近于零;与之相对,零售和酒店类REITS则出现了不同幅度的损失,其中酒店类累计损失了10.3%,零售类也累计损失了3.6%


       不难看出,与北美REITS相似,过去几年,亚洲REITS中表现较好的也是网络科技相关的REITS(数据中心、电信设施、工业/物流地产REITS)和住宅类REITS,而办公、零售、酒店、及多元化REITS则表现略差,尤其是酒店类和零售类REITS,受到经济周期和电商平台冲击,再加上疫情的影响,资本市场表现较差。


       相应的,由于香港REITS的业态结构比较传统,以多元化、零售和酒店REITS为主,所以,过去几年的表现较差,过去18个月累计损失了7.5%,截至2020年底的过去三年年化总收益率为-2.5%;相对的,日本REITS市场上,由于工业/物流地产REITS和公寓类REITS占比较高,占到总数的27%,所以,过去18个月的累计回报率为10.6%,截至2020年底过去三年的年化总回报率为6.7%,是亚洲主要REITS市场上表现最好的;至于新加坡REITS市场,在政策鼓励下更加注重创新,工业/物流、医养、数据中心、基础设施等新型REITS占到总数的近30%,不过由于医养类REITS在疫情中受到较大冲击,所以,过去18个月的累计总回报率为-3.0%,截止2020年底过去三年的年化总回报率为6.1%,整体表现介于日本和香港之间。综上,除了政策影响,一地REITS市场的整体表现还与上市REITS的物业结构相关。

 

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4.12 亚洲各物业类型REITS的历史收益率比较(截至2020年底)

数据来源:戴德梁行、贝塔策略工作室

 

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4.13 疫情期间香港、新加坡、日本各物业类型REITS的总回报率比较(20201~20216月)

数据来源:戴德梁行、贝塔策略工作室

 

4.2 REITS的股息率比较:日本市场整体股息率偏低,香港和新加坡市场股息率高于欧美


       股利收益方面,由于基准利率的关系,新加坡和香港REITS的股息率普遍高于日本市场;而就同一市场而言,近年来资本市场表现较好的数据中心、公寓类REITS的股息率普遍较低,多元化、办公、零售类REITS的股息率则较高。具体来说,在香港市场上,截至2020年底,平均的股息率为6.3%,到20216月底降至5.65%,其中多元化和零售类REITS平均的股息率都在5~6%之间,而酒店类由于受疫情冲击股价降幅较大,平均的股息率达到8.4%。在新加坡市场上,截至2020年底,平均的股息率为6.4%,到20216月底降至5.45%,其中,办公、工业/物流、基础设施、酒店、零售REITS的股息率都在5~7%之间,而受疫情冲击较大的医养类REITS的股息率则达到9.1%,与之相对,过去几年表现较好的公寓和数据中心REITS的股息率则只有3~4%水平,此外,受到多个工业/物流REITS进军数据中心市场的影响,以及多只专业REITS合并为多元化REITS的影响,新加坡市场的多元化REITS估值提升,当前平均的股息率降至4.3%。在日本市场上,截至2020年底,平均的股息率为4.8%,到20216月底降至3.6%,其中,零售类REITS平均的股息率略高,达到5.0%,而工业/物流类REITS的股息率则较低,只有2.5%,其余类型REITS平均的股息率都在3%左右。

 

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4.14 亚洲各物业类型REITS的股息率比较(截至2020年底)

数据来源:戴德梁行、贝塔策略工作室

 

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4.15 香港、新加坡、日本各物业类型REITS的股息率比较(截至20216月底)

数据来源:戴德梁行、贝塔策略工作室

 

       综上,在亚洲REITS市场上,日本的股息率最低,当前平均的股息率不到4%;而香港和新加坡REITS市场的股息率则较高,当前平均的股息率在5~6%水平;就物业类型而言,过去几年资本市场表现较好的数据中心和公寓类REITS的股息率较低,而办公和零售类REITS的股息率则普遍较高,其他类型的REITS因具体情况而异。但总体上,除了表现较好的数据中心、工业/物流、和公寓类REITS之外,其他类型的REITS在疫情期间的主要收益都来自于股利收益的贡献。

 

全球广义基建类REITS表现抢眼,已成为REITS市场的重要组成部分


5.1 北美广义基建类REITS已占到北美REITS市场总市值的36%,工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITS分别排在各类型REITS风险回报榜的第一、第二和第五位


       2020~2021年中国颁布了一系列基础设施REITS的试行办法和政策指引,与美国的基建类REITS主要聚焦于基站等通讯设施不同,中国的基础设施REITS具有更广阔的定义,包括了高速路、产业园区、物流园区、水务环保设施、能源电力设施以及未来可能的数据中心、通信网络等基建资产,从而将工业/物流地产、数据中心、基建三大类REITS都涵盖在内。而这几类REITS受到近年来网络高科技发展的推动,无论在欧美市场还是亚洲市场,都是表现最为抢眼的REITS类型。


       在北美市场上,截至20216月底,工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITS过去5年的年化总回报率分别达到20.0%19.5%、和14.5%,排在各类型REITS的第一、第二、和第五位;考虑风险因素后,这三类广义基建类REITS过去5年的风险回报分别为1.291.26、和0.92倍,也分别排在各类型REITS的第一、第二和第五位。而疫情冲击下,2020年以来,工业/物流地产、基建、数据中心这三类REITS过去18个月的累计总回报率分别达到29.7%33.6%、和34.8%,排在各类型REITS的第五、第四和第三位,仅次于具有逆周期特性的自存仓和独屋出租类REITS。相应的,截至20216月底,这三类REITS的总股权市值合计达到5,400多亿美元,占到北美REITS总市值的36%,已成为北美市场上最重要的REITS类型。

 

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4.16 北美各类型REITS的历史收益率比较(2021 6月)

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

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4.17 北美各类型REITS过去5年的夏普比率(2016.6~2021.6

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

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4.18 广义基建类REITS占美国REITS市场总市值的36%20216月)

数据来源:NAREIT,贝塔策略工作室

 

5.2 亚洲广义基建类REITS异军突起,在疫情中逆势成长,已占到亚洲REITS市场总市值的20%


       在亚洲市场上,广义的基建类REITS以工业/物流地产为主,另外在新加坡市场上有1只数据中心REITS1只经营天然气和污水处理的基础设施REITS1只光纤网络设施REITS,在印度市场上也有1只高速公路投资信托、和1只电网投资信托。


       其中,工业/物流地产REITS,截至2020年底过去5年的年化总回报率为14.3%,回报率显著优于多元化、办公、零售、酒店、公寓、医养等REITS类别;疫情期间,2020.1~2021.6,亚洲工业/物流地产REITS逆市增长,累计总回报率达到26.2%,在各主要REITS类别中排名第一。而在新加坡上市的吉宝数据中心REITS,过去5年的年化总回报率更是达到29.6%,居各类REITS之首;2020年以来吉宝数据中心REITS的累计总回报率也达到24.6%,仅次于工业/物流地产类REITS。此外,两只在新加坡上市的基础设施REITS2020年以来的总回报率也分别达到12.2%8.6%,表现优于传统办公、零售、酒店、多元化等REITS类型。至于在印度上市的两只基础设施投资信托,其中投资于高速公路资产的IRBInvIT自上市以来一直表现欠佳,市值已大幅缩水了60%多,但随着投资人对基础设施REITS的关注度上升,2021年以来该投资信托的股价大幅回升,过去18个儿月累计的总回报率达到35%;而聚焦于电力传输网线资产的IndiGridInvIT则表现更为优异,截至20216月,过去18个月的累计总回报率达到60%


       综合来看,亚洲的广义基础设施REITS在截至2020年底的过去5年中,平均的年化总回报率达到10.5%,过去3年平均的年化总回报率为11.7%;而在疫情冲击的20201月到20216月的18个月间,上述广义基础设施REITS平均的累计总回报率达到26.6%,表现显著优于整个REITS市场。


       相应的,截至20216月底,新加坡、日本和印度市场上的广义基础设施类REITS(工业/物流地产、数据中心、基础设施)的总市值达到约670亿美元,约占到亚洲REITS市场总市值的20%,也成为亚洲REITS的一个重要组成部分。


       随着基础设施REITS在亚洲的崛起,近年来亚洲REITS市场的并购活动也大多聚焦于工业/物流地产和数据中心等领域,如丰树物流信托就在2018年和2019年分别收购了中国内地11处和4处物流资产50%的股权,202010月又宣布将收购这15个项目剩余部分股权,并同时装入7个新的物流资产;202011月凯德商用中国信托宣布首次进军产业园项目,从腾飞中国手中收购了位于中国的五个产业园区;而2019~2020年期间,丰树工业信托、吉宝数据中心信托、三井不动产物流园信托、克伦威尔欧洲信托也都收购了数据中心资产……预期未来随着中国基础设施REITS的发行上市,亚洲基础设施REITS市场将得到进一步的扩充和发展。

  

4.5:亚洲主要REITS市场的广义基础设施REITS

数据来源:戴德梁行,YahooFinance,贝塔策略工作室

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来源:杜丽虹另类金融说,本文已获授权,对原作者表示感谢!


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